Quelles obligations d’un propriétaire envers son locataire ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre bien ? Pas si vite ! Avant de pouvoir le mettre sur le marché de la location, vous devrez vous assurer de bien proposer un logement « décent », en bon état et ne présentant pas de risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants… Impératif ensuite : vous renseigner sur vos autres obligations en cours de bail ! Étant passée par là, je vous propose de vous livrer le fruit de mes recherches. Petit topo, donc, sur les obligations qui vous incombent, en tant que propriétaire-bailleur, en échange du loyer payé par votre locataire. Bien les connaître vous permettra aussi, le cas échéant, de mieux défendre vos droits 😉 !

Obligation n°1 : Proposer un logement décent

Le propriétaire doit vérifier la conformité du logement

Première obligation d’un propriétaire envers son locataire, donc : fournir une habitation décente et ne portant pas atteinte à sa sécurité ou à sa santé.

Des normes claires s’appliquent ainsi, le bien devant notamment :

proposer une surface habitable de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum (pour une personne)
garantir des performances énergétiques minimales
ne pas être infesté d’animaux nuisibles ou de parasites
être doté de certains équipements le rendant conforme à un usage d’habitation et assurant la sécurité de ses occupants : chauffage, eau chaude et froide, sanitaires avec WC et douche ou baignoire, coin cuisine comprenant un évier, système d’évacuation des eaux usées, réseau électrique… mais aussi système de renouvellement d’air, détecteur(s) de fumée, etc.

Le propriétaire doit proposer un logement sain et en bon état

Côté sécurité, il est également impératif de vérifier notamment la sureté des garde-corps et des balcons, l’absence de matériaux dangereux dans la construction, etc. Différents diagnostics ont ainsi été créés pour être certain de respecter ces critères. Citons par exemple le diagnostic plomb ou le diagnostic électrique. Obligatoire aussi : un éclairage naturel suffisant !

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez enfin vous assurer que votre logement est en bon état : il vous faut ainsi être impérativement à jour des réparations qui incombent au bailleur et proposer des équipements qui fonctionnent ! Tous ces éléments seront à vérifier par les deux partis au moment de l’état des lieux d’entrée dans le logement.

Obligation n°2 : Prendre en charge certains travaux

Les travaux à la charge du propriétaire

En parlant de logement en bon état… le bailleur est également tenu, pendant toute la durée du bail, de prendre en charge les réparations importantes : chauffage, branchements électriques, remplacement de portes et de vitrages, étanchéité, éléments d’installation sanitaire, etc., c’est pour vous ! Tout ce qui est hors d’usage pour cause de vétusté ou de vice de construction relève de votre porte-monnaie. C’est également le cas des travaux d’amélioration tels que la pose de parquet, l’installation d’un digicode, l’installation d’une cuisine équipée, l’entretien des toitures, etc. Notez que si vous estimez, en cours de bail, que certains travaux de mise en conformité sont indispensables pour que le logement que vous louez reste considéré comme décent, votre locataire n’a pas le droit de vous en refuser l’accès.

Les travaux à la charge du locataire

Mais rassurez-vous : le locataire ne peut pas non plus se décharger de tout sur le dos de votre compte en banque ! Toutes les réparations locatives et ce qui relève de l’entretien courant restent à sa charge. C’est également le cas des réparations liées à des dégradations du logement pendant la durée du bail (hors usures naturelles), importantes ou non, imputables à une faute de sa part. Citons pour exemple l’entretien du jardin, des auvents, des gouttières, des canalisations d’eau et de gaz, de l’électroménager, de la cheminée… mais aussi du mécanisme d’ouverture et de fermeture des portes et fenêtres. Y auriez-vous pensé ? Il existe en tout cas une liste très détaillée (et parfois surprenante) des interventions incombant au locataire lors de la restitution du logement… à retrouver en fouinant sur le net, bien sûr 😊 !

Mise en location : quelles aides pour les travaux entrepris par les propriétaires ?

Un bon plan en bonus : j’ai été heureuse de découvrir que, lorsque l’on est propriétaire-bailleur, on peut bénéficier de certaines aides et déductions fiscales sur les travaux entrepris ! Pour installer des solutions d’économie d’énergie, par exemple, renseignez-vous sur l’« éco prêt zéro » ! Facile à obtenir (pas de conditions de revenu), il s’apparente à un prêt classique… mais les intérêts sont payés par l’État. Jetez aussi un œil du côté de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) : elle propose en effet des aides et autres réductions fiscales intéressantes si vous vous lancez dans des travaux lourds ou de rénovation.

Obligation n°3 : Garantir un usage paisible du logement loué

Troisième obligation du propriétaire-bailleur envers son locataire : garantir la jouissance paisible du logement à ce dernier. Vous devez ainsi vous interdire à vous-même certains agissements risquant de le déranger (sauf cas prévus par la loi).

Cela implique, en premier lieu, qu’il s’installe librement. Il peut repeindre un mur ou poser un papier peint sans vous en demander la permission… Ce droit de libre installation n’inclut toutefois pas celui de transformer le logement. Pas de cloison abattue ou de baignoire installée, par exemple, sans votre accord !

Vous devrez aussi assurer, à votre locataire, un usage exclusif des lieux : il recevra et hébergera donc qui bon lui semblera sans avoir de comptes à vous rendre. Vous ne pourrez pas non plus demander de droit de visite, par exemple pour vérifier l’état de votre bien (sauf clause dans le contrat, ou relocation ou vente du logement). Il fume à l’intérieur ? Il a un animal ? Et bien… c’est autorisé (sauf animal dangereux).

Autorisé aussi, pour vous cette fois : conserver un double des clés, sans toutefois que vous n’ayez le droit de l’utiliser en cours de bail !

Obligation n°4 : Informer votre locataire

Obligation suivante ? En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes tenu de remettre à votre locataire un certain nombre de documents, au moment de la signature du contrat puis en cours de bail :

le contrat de bail, qui comporte nécessairement certaines mentions : adresse, coordonnées des parties, descriptif (mention de la surface habitable obligatoire !), usage de destination (habitation et/ou professionnel), montant du loyer et des charges, montant du dépôt de garantie, date de prise d’effet, durée du bail, notice d’information sur les droits et devoirs de chacun
un état des lieux et, si le logement est meublé, des meubles
un extrait du règlement de copropriété le cas échéant
un dossier de diagnostic technique, comprenant systématiquement le DPE (Diagnostic de performances énergétiques) et, en fonction des logements, d’autres diagnostics techniques
une quittance mensuelle. Notez que vous n’êtes pas tenu d’en fournir une chaque mois si votre locataire ne vous en fait pas la demande !
les justificatifs de régularisation de charges

Si vous souhaitez rompre le bail, vous devez adresser à votre locataire une lettre de congé accompagnée d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Petite astuce : certaines pièces peuvent désormais être fournies sous forme dématérialisée (diagnostics, extrait du règlement de copropriété notamment). Pratique !

Moins agréable en termes d’obligation d’information : la mise en demeure que vous devriez envoyer à votre locataire s’il s’avérait être responsable de troubles de voisinage… Dans le cas d’un litige de copropriété, c’est en effet à vous de gérer !

Et vos droits dans tout ça ? Quelles obligations du locataire envers le propriétaire ?

Oui, je vous ai beaucoup parlé de vos obligations en tant que propriétaire-bailleur envers votre locataire… mais vous avez aussi des droits et bénéficiez de certaines protections !

Votre locataire est par exemple dans l’obligation de vous payer loyer et charges, d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail (ainsi que leur réparation le cas échéant) et de s’assurer contre les risques locatifs. Interdiction lui est par ailleurs faite d’engager des travaux de transformation du logement sans votre aval, de s’opposer à des travaux d’amélioration ou d’entretien et de sous-louer votre bien (sauf accord de votre part).

Et pour vous prémunir de tout défaut de paiement, vous pouvez exiger une caution (personne morale ou physique) contre laquelle vous pourrez vous retourner pour récupérer les impayés. Avez-vous pensé par ailleurs à la solution « garantie loyer impayé » ? Il s’agit d’une assurance privée à laquelle vous pouvez souscrire, et qui vous indemnise, selon les conditions et modalités de votre contrat, dès le premier mois de loyer impayé. À bon entendeur…

Je conclurai par un conseil, que l’on m’avait donné et que je suis heureuse d’avoir suivi ! Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif intelligent, optez pour un logement en très bon état initial et vous garantissant un turn-over limité ! Pour cela, le Duplex-Jardin® me semble tout indiqué : dans une petite copropriété, il est facile d’entretien et séduit sur la durée des locataires familiaux généralement peu enclins à dégrader les biens qu’ils occupent. Il n’y a plus qu’à franchir le pas !