Comment trouver un locataire pour votre appartement ? Mon retour d'expérience

Faire les bons choix au moment de votre investissement locatif, c’est bien. Mais l’étape suivante consiste évidemment à trouver le locataire idéal pour votre logement : celui qui paiera chaque mois son loyer par virement automatique, qui respectera parfaitement appartement et voisinage, qui aura la finesse de ne pas vous appeler un dimanche matin… Le rêve, oui. Mais un rêve accessible, à condition de savoir vous y prendre. Pour vous aider, je vous propose quelques conseils tirés notamment de mon expérience de la mise en location de deux logements. Visite guidée des réflexes essentiels pour trouver un bon locataire.

Vous avez fait les bons choix lors de votre investissement locatif ? Parfait ! Reste maintenant à réussir à louer votre appartement ou votre maison au bon prix et surtout au bon locataire. Pour se faire, voici 5 conseils essentiels.

1. Évaluer le bon loyer pour trouver le bon locataire !

Première étape pour trouver le bon locataire : évaluer correctement le loyer à demander. Car si celui-ci est soumis dans certains cas à quelques obligations, il est généralement fixé librement par le bailleur. Réfléchissez-donc bien à la question. Faites notamment un calcul précis des sommes dont vous avez besoin pour rentrer dans vos frais. L’idéal est de demander un loyer a minima égal aux mensualités d’emprunt (prenez également en compte les frais annexes à l’achat, tels que la taxe foncière par exemple). Vérifiez que cette somme soit en adéquation avec les prestations proposées ainsi que la concurrence sur le secteur. Vous pouvez faire une rapide étude de marché en vous rendant sur Le Bon Coin, par exemple, et en recherchant des logements similaires et géographiquement proches du vôtre. Ne sous-évaluez pas le loyer, bien entendu… mais ne soyez pas non plus trop gourmand : vous risqueriez de faire fuir les locataires les plus motivés par votre logement !

2. Soyez exigeant sur le profil de votre locataire… mais pas discriminant !

On connaît la théorie : il faut impérativement privilégier les « bons profils » et définir, en amont, les critères sur lesquels vous ne transigerez pas. Candidat fonctionnaire ou embauché en CDI depuis au moins 2 ans dans la même entreprise : les risques d’impayés diminuent fortement. Idem pour les étudiants, dont les parents versent généralement avec régularité le loyer et qui peuvent profiter de l’Allocation pour le logement (APL). Privilégiez également des personnes aux revenus à minima égaux à 3 fois le prix du loyer. Cela évitera à vos locataires de manger des pâtes tous les jours par manque de moyens… et de pouvoir profiter d’une éventuelle assurance « loyers impayés ». Le risque étant bien sûr, pour des salaires un tant soit peu élevés, de voir vos locataires filer rapidement afin d’accéder eux aussi à la propriété…
Cela ne signifie pas que les personnes en situation plus précaires (CDD, intérimaires…) ne sont pas de bons payeurs. Libre à vous de louer votre logement à ce type de profils, qui sont d’ailleurs souvent les premiers à honorer les paiements pour prouver que le système est injuste…
Votre futur locataire travaille à proximité de votre appartement ? C’est encore mieux : il aura tendance à rester dans vos murs, si bien placés… et vous limiterez de fait les risques de vacance locative.

Des profils à éviter ? Oui, il y en a. Si vous mettez fin à un bail avec un locataire de plus de 65 ans et aux ressources modestes, par exemple, vous serez tenu(e) de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (sauf dans le cas où il serait lui-même fautif) ! Pas si simple… alors prudence.

Veillez toutefois à éviter toute forme de discrimination, passible d’une amende et de poursuites pénales. Il est ainsi interdit de refuser un locataire pour son sexe, son apparence physique, sa situation de famille, ses opinions politiques, ses origines, etc.

3. Comment trouver un bon locataire ? Vérifiez les dossiers !

Un candidat vous semble, a priori, intéressant ? Exigez des dossiers complets, avec contrat de travail, bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, RIB… le tout pour votre futur locataire mais également pour son éventuelle caution solidaire. En les demandant en amont de la visite, vous vous éviterez bien des déplacements inutiles et filtrerez d’emblée les allergiques à la paperasse… qui risquent d’avoir aussi bien du mal à mettre en place votre virement automatique.
Gardez également à l’esprit qu’un dossier se falsifie, et demandez non seulement les photocopies des documents mais également les originaux. C’est à vous de vérifier que tout est ok.

4. Trouver le bon locataire, c’est aussi une question de feeling…

Si le dossier doit être béton et vérifié, je trouve quant à moi important de prendre aussi le temps de discuter, pour apprendre tout simplement à connaître vos candidats. Le courant ne passe pas ? Vous ne « sentez » pas la personne ? Même si son dossier est excellent… laissez tomber ! Afficher de confortables revenus ne signifie pas nécessairement être bon payeur, et n’implique pas non plus que l’on respecte les lieux.
Observez aussi, tout au long du processus, le comportement de la personne : son enthousiasme, sa réactivité, sa ponctualité, son langage corporel peuvent en dire long sur vos relations futures avec elle… tout comme un coup de fil de sa part à 7h15 un jour férié !
Bref… Fiez-vous à son dossier, mais aussi à votre instinct !

5. Couvrez-vous contre les impayés !

Dernier petit conseil : protégez-vous des impayés. Même en sélectionnant avec soin votre locataire, il n’est pas à l’abri de difficultés financières ! Vous pouvez donc demander une caution solidaire et/ou souscrire une assurance loyers impayés (entre 2 et 4% du loyer annuel).
Refusez aussi de vous faire payer en liquide ou par des chèques qui ne seraient pas au nom de votre locataire : il pourrait s’agir de la partie émergée d’un interdit bancaire.

Vous avez les cartes en main pour trouver un bon locataire, à la fois honnête et soigneux. En suivant ces quelques recommandations, vous devriez trouver la perle rare… et vous prendrez même peut-être goût à l’investissement locatif ! Un moyen rentable d’anticiper sa retraite…

Damien

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