Comment estimer la valeur locative d'une maison ou d'un appartement ?

L’estimation de la valeur locative d’un bien : tout un programme ! Car entre les indications de l’administration, le plaisir que l’on a soi-même pris à habiter cette maison, cet appart’ ou ce Duplex-Jardin®, et l’objectivité nécessaire pour évaluer ses bons et mauvais côtés, pas simple de savoir à combien le louer… C’est d’ailleurs en souhaitant louer mon Duplex-Jardin® en Alsace pour en acheter un autre près d’Annecy (oui, j’ai été mutée !) que je me suis aperçue de ce point. Nécessité oblige, je me suis renseignée ! Laissez-moi vous livrer le fruit de mes investigations ?.

1. « Valeur locative » ou « valeur locative cadastrale » ? Bien comprendre les termes avant de parler d’estimation

La valeur locative d’un bien, que l’on peut estimer de différentes manières, correspond au niveau de loyer annuel potentiel pouvant être perçu pour la location d’un bien immobilier (si celui-ci est loué sans discontinuer).

Petit questionnement lorsque j’ai fait des recherches à ce sujet : si l’on parle partout de « valeur locative », on entend également, dans le jargon immobilier français, l’expression « valeur locative cadastrale ». Il s’agit là de la valeur locative de votre bien estimée par l’administration fiscale… les 2 expressions étant bien souvent utilisées indifféremment. Pour trouver cette « valeur locative », l’administration multiplie la superficie de votre bien (pondérée en fonction de différents critères) par un « tarif au mètre carré de référence » fixé par le fisc.

En tant que particulier en revanche, on parle facilement – mais certainement à tort – de « valeur locative » pour désigner le loyer que l’on va effectivement pouvoir percevoir en louant notre bien. Pour l’évaluer, il est évidemment intéressant de connaître la valeur locative – au sens administratif du terme – de votre bien. Mais en principe (hormis dans le cadre d’un achat PINEL ou PLSA, où les loyers sont réglementés), rien ne vous oblige à le louer à ce prix. Elle vous donne toutefois une bonne indication.

Où la trouver ? Vous pouvez en faire la demande, verbalement ou par écrit, à l’administration fiscale. Le site impots.gouv.fr vous permet aussi d’opérer en ligne !

2. S’informer sur les loyers du marché pour déterminer la valeur locative

Une fois que vous connaissez la valeur locative « officielle » de votre bien, étudiez de près les loyers pratiqués dans votre ville. Puis affinez en observant le marché dans votre quartier, voire dans votre rue… Pour cela, épluchez les annonces aux caractéristiques semblables à celles de votre bien et qui concernent des appartements, maisons ou Duplex-Jardin® installés dans le même secteur géographique. Cela vous aidera à vous faire une idée du prix moyen au mètre carré que vous pouvez espérer.
Plusieurs organismes vous permettent aussi d’avoir une vision plus générale des loyers moyens pratiqués :
- L’Observatoire CLAMEUR (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) : voilà un bon endroit pour trouver le loyer moyen au mètre carré dans votre ville, département ou région.
- L’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) : vous y trouverez des informations sur les loyers parisiens, utiles d’autant plus qu’ils sont spécifiquement encadrés.
- L’ADIL (Agence départementale d’information pour le logement) : elle vous conseillera gratuitement sur la fixation de votre loyer, en tenant bien compte des spécificités locales !

3. Analyser les points forts et faibles du logement concerné

Pour vous faire une idée plus précise du loyer que vous pourrez demander pour louer votre appartement ou votre maison, il faut analyser avec objectivité les points forts et faibles du bien. Son emplacement, tout d’abord, est primordial : s’agit-il d’un appartement en centre-ville, d’une maison un peu excentrée mais permettant de rejoindre très rapidement l’autoroute, d’un Duplex-Jardin® proche d’une grande ville tout en permettant de profiter des bienfaits d’une vie au vert ? Autres points à prendre évidemment en considération : la superficie du logement, le nombre de chambres et de salles d’eau, son état général, sa consommation énergétique, ses équipements (climatisation, volets électriques, véranda, cheminée…), la présence ou non d’un ascenseur, la mise à disposition d’une terrasse voire d’un jardin… Autant de critères qu’il vous faudra faire peser dans la balance au moment d’estimer votre loyer !
Notez enfin que le loyer demandé pourra dépendre de la nature du bail : les loyers de logements meublés sont ainsi plus élevés, ceci évidemment pour compenser l’usure des meubles et autres équipements !

4. Se renseigner sur un éventuel encadrement du loyer ou des règles spécifiques

Si lorsqu’un logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe, la plupart du temps, librement le montant du loyer, il existe toutefois certaines zones qui, en France, voient leurs loyers encadrés. Ces zones sont dites « zones tendues ». L’encadrement des loyers y impose au propriétaire, en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, de ne pas dépasser un montant maximum. Sont notamment concernées les villes de Paris et de Lille, où des loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral. Quoi qu’il en soit, renseignez-vous sur ce point avant de louer un appartement ou une maison : beaucoup d’autres communes pourraient être concernées d’ici peu… !
Aux côtés de l’encadrement des loyers à proprement parler existent d’autres règles que tout propriétaire souhaitant louer son bien se doit de connaître :
- Des règles spécifiques s’appliquent notamment dans les cas suivants : logement loi de 1948, logement conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme ou sous-location.
- En cas de renouvellement de bail et si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire est en droit d’en augmenter le montant (selon certaines conditions et en suivant une procédure spécifique) au moment dudit renouvellement.
- En cas de nouvelle mise en location et si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer doit rester identique à celui appliqué à l’ancien locataire sauf s’il n’avait pas été révisé au cours des 12 derniers mois, si des travaux ont été réalisés depuis et que le logement respecte un critère de performance énergétique, ou si le loyer est sous-évalué et que le logement respecte ce même critère

5. Se faire une idée de la valeur locative grâce à un simulateur de loyers

Sur Internet existent des simulateurs de loyer ! Ils peuvent vous permettre de vous faire une idée, bien sûr. Mais n’oubliez pas que les résultats ne sont donnés qu’à titre indicatif et que c’est bien vous, au final, qui connaissez votre bien dans le détail… Jamais ces simulateurs ne prendront par exemple en compte l’arrêt de bus qui se trouve au bas de l’immeuble, le supermarché à deux pas et le parc si pratique pour y faire jouer les enfants !

6. Faire appel à un professionnel pour vous aider à déterminer la valeur locative

Un professionnel, enfin, saura certainement vous conseillez si vous avez bien du mal à vous décider. Il pourra d’ailleurs vous renseigner aussi, au passage, sur d’autres points, notamment sur les impacts fiscaux de votre location… et vous donner des bons plans pour optimiser cette dernière (nature du bail par exemple) !

Vous l’aurez compris : estimer la valeur locative de votre bien (ou plus précisément en fixer le loyer ?) ne se fait pas à la légère ! En espérant vous avoir aidé(e), au moins dans les grandes lignes, je vous laisse à vos prises de renseignements et réflexions. À très bientôt !

Sarah