Acheter un bien immobilier en famille : 3 options sur le plan juridique

Acheter un bien immobilier en famille est une grande aventure, qui peut être motivée par une multitude de raisons. Si l’on pense immédiatement aux bienfaits de partager l’achat et l’entretien d’une maison de vacances, on peut aussi imaginer acheter un logement à plusieurs pour en faire sa résidence principale. Autre ambition possible, pour des parents : aider leur enfant à acquérir sa résidence principale malgré les moyens financiers limités de ce dernier. Acheter un bien immobilier en famille peut aussi permettre de préparer un héritage… Mais quels que soient les buts poursuivis par ce projet, il vous faudra choisir entre indivision, SCI familiale et tontine. Quels avantages ? Quels inconvénients ? Je vous propose de faire le point sur ces différentes options permettant d’acheter en famille.

1. L’INDIVISION : LA SOLUTION FACILE MAIS RISQUÉE POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN FAMILLE

Première possibilité pour acheter une maison ou un appartement en famille : l’indivision. Il s’agit en fait du régime par défaut de l’achat collectif.
Son principe est simple : les indivisaires achètent ensemble et disposent ensuite des mêmes droits, chacun détenant une quote-part indivise et abstraite du patrimoine. Celle-ci est fonction de sa participation financière et doit être clairement définie devant notaire : c'est d’elle dont dépendra la somme qu’il tirera plus tard pour l’éventuelle revente du bien.

LES AVANTAGES DE L’INDIVISION

Acheter un bien en famille sous ce régime s’avère être la solution la plus simple : elle ne nécessite aucun formalisme particulier. Les « indivis » (les acheteurs du bien en indivision) gagnent toutefois à établir une convention d’indivision devant notaire, notamment pour désigner un gérant du bien.

LES INCONVÉNIENTS DE L’INDIVISION

La simplicité, c’est bien… mais gare aux complications au bout de quelques années ! Car même si tout le monde est emballé, de bonne foi et en parfait accord avec les autres membres concernés de la famille, rares sont les indivisions qui survivent sans problèmes aux mariages des enfants, à l’influence des conjoints et aux héritages.
En outre, les décisions doivent être prises à l’unanimité. Pas très pratique pour la gestion du bien au quotidien : chaque membre de la famille peut alors refuser la location du bien, les travaux importants ou une éventuelle mise en vente… Imaginez un membre de l’indivision marié sous un régime de communauté et finançant l’achat avec l’argent du ménage : l’accord du conjoint sera indispensable pour toute décision ! Pas simple. Et en cas d’héritage, le bât risque de blesser aussi : les autres propriétaires n’ayant aucun droit sur la part d’un indivis décédé, ils devront s’en remettre à ses héritiers (enfants, conjoint, etc.). De quoi tout bloquer si ceux-ci décident de ne pas y mettre beaucoup de bonne volonté… La loi stipule en effet que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » : si l’un d’eux souhaite vendre sa part à une tierce personne, les autres ne peuvent pas l’en empêcher ! Ils disposent certes d’un droit de préemption… mais pas forcément du budget nécessaire !
Sachez enfin que tous les acheteurs sont financièrement solidaires ! Cela signifie qu’ils doivent assumer ensemble les dépenses relatives au bien acheté en famille : entretien, fonctionnement, mais aussi, le cas échéant, remboursement du prêt.
L’indivision est donc pratique à mettre en œuvre au départ, mais potentiellement compliquée à gérer par la suite.

2. LA SCI FAMILIALE : L’OPTION SÉCURISANTE POUR UN ACHAT IMMOBILIER FAMILIAL

Contairement à l'indivision, la SCI (Société Civile Immobilière) familiale nécessite un certain formalisme mais offre ensuite plus de souplesse. Il s’agit alors, pour acheter une maison ou un appartement en famille, de créer une société qui sera elle-même propriétaire du bien. Dépenses et, le cas échéant, bénéfices, sont répartis le plus souvent (mais non obligatoirement) au prorata des parts détenues par chacun dans la SCI, parts relatives quant à elles aux apports financiers de chacun.

LES AVANTAGES DE LA SCI FAMILIALE

Premier avantage, et non des moindres : la SCI permet d’exclure la règle de l’unanimité, la gestion du bien se trouvant dès lors simplifiée dans la prise de décisions. Les statuts permettent par ailleurs d’envisager un maximum de souplesse : leur contenu est librement déterminé par les associés, ce qui leur permet notamment de fixer les seuils de majorité nécessaires pour la prise de décisions, ainsi qu’un cadre pour la revente de parts.
La SCI familiale, en plus de sa souplesse, offre aussi aux parents la possibilité de transmettre leurs parts à leurs descendants à moindres frais : en cas de donation, le capital restant de l’emprunt (notamment) est déduit du montant des parts cédées, engendrant de fait des droits de donation moins élevés ! Une transmission en douceur qui peut en intéresser plus d’un !
Enfin, et contrairement au régime de l’indivision, celui de la SCI ne permet pas à n’importe qui de faire partie du cercle : en gros, les associés (et leurs héritiers) ne peuvent pas revendre leurs parts au premier acheteur venu ! Celui-ci doit être agréé par les autres associés. En cas de succession, les héritiers ne sont pas non plus en droit d’exiger la vente du bien. Une protection souvent bienvenue.

LES INCONVÉNIENTS DE LA SCI FAMILIALE

La SCI familiale est certes très protectrice des associés, mais on lui trouve tout de même quelques inconvénients, au titre desquels figure une gestion un peu lourde. Au moment de sa création, d’abord : il faut rédiger des statuts, les enregistrer, publier la constitution de la société, l’immatriculer, etc. Autres obligations au fil de l’eau : organiser chaque année une assemblée générale, établir des comptes annuels spécifiques, etc.
Autre inconvénient : chaque associé d’une SCI répond indéfiniment des dettes sociales. Les créanciers de la société peuvent donc se retourner contre ses associés (proportionnellement à la part détenue par chacun), voire au besoin saisir leurs biens personnels. Pas tout à fait rassurant.
Contrepartie, enfin, de la stabilité garantie par la SCI : la difficulté pour ses associés d’en sortir ! J’ai évoqué le fait qu’un étranger ne pouvait pas y entrer sans l’approbation des autres associés… l’envers du décor étant la difficulté pour chacun de revendre, lorsqu’il le souhaite, ses parts ! Un peu bloqué, tout ce beau monde… mais malgré tout bien protégé.

3. LA TONTINE : POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER FAMILIAL EN ANTICIPANT LA SUCCESSION

Parlons tontine, maintenant… même si l’idée n’est plus de partager une maison de famille mais plutôt de prévoir une succession. On achète une maison ou un appartement en famille et, lorsqu’un des acheteurs décède, ses parts sont réparties entre les acheteurs survivants. Le dernier d’entre eux devenant le seul propriétaire du bien. Un mécanisme ancien mais toujours en vigueur qui, s’il ne présente aucun avantage fiscal (droits de succession exigibles, sauf dans certains cas…), permet de bien protéger un proche ou un conjoint.

Vous hésitez encore à vous lancer dans l’aventure d’un achat immobilier en famille mais souhaitez tout de même vivre au plus près de vos proches ? S’il est parfois difficile pour les membres d’une famille d’acheter plusieurs logements dans un même quartier ou une même résidence, il existe cependant des constructions qui le permettent. C’est le cas des Duplex-Jardin® Carré de l’Habitat. Une combinaison de 4 logements dans une même réalisation. Le tout avec des espaces bien pensés, un jardin, une terrasse et un stationnement privatifs. De quoi profiter de tous les avantages d’une vie intergénérationnelle (échanges privilégiés, garde des enfants, repas en famille…), sans les inconvénients !

Découvrez les 8 questions à (se) poser avant un achat immobilier

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