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Le blog de l'art de vivre en Duplex-Jardin

06.01.2025

Quels diagnostics sont obligatoires pour l'achat d'une maison ?

Que vous cherchiez à acheter votre résidence principale ou à faire un investissement locatif, votre objectif est de faire la meilleure opération financière possible et de limiter les risques. C'est là qu'intervient le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce précieux ensemble de documents réglementaires, remis par le vendeur au futur acquéreur avant la signature des actes, regroupe tous les diagnostics obligatoires pour la vente qui permettent à l'acheteur d'avoir une vision détaillée de l'état du bien.

Dans l'ancien, ces diagnostics sont d'autant plus cruciaux qu'ils peuvent révéler des anomalies sur l'électricité, le gaz, la présence d'amiante, l'exposition au plomb, ou encore la performance énergétique du logement. Et qui dit anomalies dit potentiels travaux et coûts à prévoir ! Alors, avant de signer un acte authentique de vente, prenez le temps d'examiner ces éléments en détail. Un bon indicateur pour faire le meilleur choix en tant qu'acheteur entre achat ancien et acquisition neuve.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour un bien ancien : la liste

Lorsque vous achetez un bien ancien (c'est-à-dire un logement déjà construit), le vendeur doit obligatoirement informer le futur acquéreur, en lui transmettant un certain nombre de diagnostics. Ceux-ci sont annexés à la promesse de vente et à la signature de l'acte de vente. Leur rôle ? Vous informer en toute transparence sur l'état du bien et vous éviter les mauvaises surprises (état relatif aux installations, vice caché, constat de risque particulier...).

Le diagnostic électricité

Ce diagnostic est obligatoire si l'installation électrique date de plus de 15 ans. Il vise à détecter les anomalies qui pourraient représenter un danger : fils dénudés, prises défectueuses, absence de mise à la terre...

Risque pour l'acheteur ? Une installation défaillante peut causer des courts-circuits, des incendies ou des électrocutions. Si des anomalies sont détectées, il faudra envisager des travaux de mise aux normes (et cela peut vite chiffrer !).
Validité du document : 3 ans.

Le diagnostic gaz

Également annexé à la promesse de vente, il est obligatoire si le logement est équipé d'une chaudière ou d'un équipement au gaz (hors bouteille) et si l’installation a plus de 15 ans. Le diagnostic gaz permet d’identifier d’éventuelles fuites, un mauvais état des tuyauteries ou des équipements non conformes.

Risque pour l'acheteur ? Une fuite de gaz peut avoir des conséquences lourdes et dangereuses (risque d'explosions, intoxications au monoxyde de carbone...). Si le diagnostic révèle des anomalies, des travaux seront nécessaires pour sécuriser l’installation.
Document valable : 3 ans.

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE)

Le DPE est sans doute le diagnostic immobilier obligatoire en vente le plus scruté aujourd’hui. Il est réalisé en prenant en compte plusieurs critères qui permettent d'évaluer la consommation d'énergie d'un logement (classement de A à G) et son impact environnemental (émissions de CO2). Les éléments pris en compte dans le calcul du DPE sont notamment : l'isolation du bâtiment (maison, immeuble, appartement...), les équipements de chauffage, la ventilation, la consommation énergétique, les émissions de gaz à effet de serre (GES), la surface et le volume du bien...

Conséquences du DPE pour l'acheteur : un logement mal noté peut entraîner une facture énergétique élevée, un inconfort thermique et une baisse de valeur à la revente.
Durée de validité du DPE : 10 ans (à faire actualiser si vous réalisez des travaux d'amélioration).

Bon à savoir : si le bien que vous envisagez d'acheter est classé E, F ou G au DPE il est considéré comme passoire thermique, le vendeur doit vous fournir en plus un audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis le 1er avril 2023. Cette obligation sera étendue aux logements classés D, à compter du 1er janvier 2034.

Le diagnostic plomb (CREP)

Diagnostic immobilier obligatoire pour les logements construits avant 1949, il vise à repérer la présence de plomb dans les peintures anciennes pouvant contenir ce matériau toxique.

Risque pour l'acheteur ? L'exposition au plomb peut causer des intoxications graves, notamment chez les enfants. Des travaux sont donc nécessaires.
Validité : Illimitée si absence de plomb, 1 an sinon.

Le diagnostic amiante

L'étude de présence d'amiante est obligatoire pour les logements dont le permis de construire est antérieur à 1997, il détecte la présence d’amiante dans les matériaux de construction.

Conséquences éventuelles : l’amiante est toxique pour la santé, selon la zone de présence, des travaux sont incontournables. Une prestation de désamiantage peut être très coûteuse.
Validité illimitée si absence d’amiante, sinon un contrôle est nécessaire avant travaux.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire uniquement pour les habitations situées dans certaines zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Les zones les plus concernées en France sont :

Le Sud-Ouest : Nouvelle-Aquitaine, Occitanie (Toulouse, Bordeaux...)
L’Île-de-France : Certaines parties de l’Essonne, des Yvelines, de Seine-et-Marne…
La façade Atlantique : Pays de la Loire, Bretagne
Le Sud-Est : Provence-Alpes-Côte d’Azur

Certains départements du Centre : Cher, Indre, Indre-et-Loire… Vous pouvez consulter le site de la préfecture ou de la mairie, qui publie la liste des communes soumises à l’obligation du diagnostic termites.

Risque pour l'acheteur ? La présence de termites dans un bien immobilier peut avoir des conséquences graves, tant sur le bâtiment que sur votre portefeuille. Ces insectes xylophages se nourrissent de bois et peuvent fragiliser la structure d’une maison. Les conséquences peuvent être très importantes pour un acquéreur : traitement coûteux, diminution de la valeur du bien...
Diagnostic termite valable : 6 mois. Essayez autant que possible de demander au propriétaire vendeur de le faire réaliser au plus près de la date de signature, pour vous assurer que le résultat est toujours d'actualité.

Le diagnostic Assainissement Non Collectif (ANC)

Il est obligatoire si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, il contrôle l'état de la fosse septique. Une fosse septique non conforme peut nécessiter des travaux coûteux, pouvant rapidement s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Document valable : 3 ans.

L'état des risques et pollution (ERP)

Ce diagnostic informe sur les risques naturels, miniers, technologiques ou de pollution auxquels le bien est exposé. Cela vous permet notamment de savoir si le logement que vous envisagez d'acheter est localisé dans une zone inondable, sur une faille sismique ou proches d’usines et entreprises qualifiées comme à risque (polluantes, risque d'explosion...). Le diagnostic ERP peut-être joint au DDT ou être fourni par l'agent immobilier ou encore le notaire. Il est valable 6 mois.

Le diagnostic radon

Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle, qui peut être présent dans les sols de certaines régions. Un diagnostic radon peut donc être obligatoire, selon la zone d'implantation du bien. Actuellement, les régions françaises concernées sont :

La Bretagne
La Corse
Le Massif Central
Les Vosges.

Quelles conséquences : un diagnostic radon positif peut avoir des effets néfastes sur la santé. Il peut donc être nécessaire d'installer un système de ventilation dans le bien ou de réaliser une rénovation des sous-sols et des canalisations. Gare aux coûts additionnels !

Les diagnostics non obligatoires pour la vente immobilière

En dehors des diagnostics obligatoires pour la vente, certains autres diagnostics peuvent être réalisés en complément, même s'ils ne sont pas exigés par la loi. Ils permettent d'apporter une transparence supplémentaire et de vous rassurer en tant qu'acheteur potentiel.

État parasitaire

Ce document n’est pas obligatoire, sauf si une clause spécifique l’impose dans le cadre de la vente. Il est cependant vivement conseillé. C'est une version plus complète du diagnostic termite, qui comprend également une analyse de la présence d'autres insectes xylophages (capricornes, vrillettes...) et de champignons lignivores, comme la mérule, qui attaquent le bois en milieu humide. Il est recommandé de le refaire en cas de doute ou si le bien se situe en zone humide.

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic loi Carrez permet de mesurer la surface privative d'un lot en copropriété. Bien que non obligatoire pour une vente de maison individuelle, il est intéressant de l'intégrer au dossier de diagnostic technique (DDT) pour prouver la superficie annoncée.

Sa durée de validité est illimitée, sauf en cas de modification de la surface habitable (travaux, réaménagements...).

Audit énergétique

Comme évoqué dans la rubrique DPE, l'audit énergétique réglementaire n'est obligatoire que pour les biens classés E, F ou G au DPE. Il comprend une analyse poussée des performances énergétiques d'un bâti et propose des recommandations de travaux détaillées avec différents scenarii pour améliorer son efficacité.

Même s'il n'est pas (encore) obligatoire pour les autres logements (bâtiments classés D concernés à compter du 1er janvier 2034), un audit énergétique non réglementaire peut être réalisé afin d'anticiper des travaux. Il permet notamment de mieux budgéter les améliorations et se projeter sur les économies d'énergie réalisables. Les audits énergétiques réalisés sur des biens hors passoires thermiques peuvent donner lieu à des aides et crédits d’impôts. Un argument que vous pouvez donner au vendeur, si vous souhaitez lui demander de réaliser un audit pour le bien que vous visez.

Les diagnostics immobiliers pour l'achat d'un bien neuf

Si vous décidez d'acheter un bien neuf, la liste des diagnostics est beaucoup plus restreinte et les risques sont donc moindre. Lors de la transaction immobilière, vous récupérerez notamment :

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE),
L'état des risques et pollutions (ERP),
Les attestations de conformité aux normes environnementales et de construction.

Si vous faites construire votre propre bien immobilier, un document supplémentaire peut attester de la conformité du bien et ses performances : l'Attestation RE2020. Depuis 2022, cette réglementation environnementale impose des normes strictes pour la réduction de la consommation énergétique et l'empreinte carbone des bâtis neufs. Si vous avez choisi cette option dans votre projet de construction de maison, vous devrez donc récupérer une attestation RE2020 à la fin du chantier.

Vous connaissez désormais les différents diagnostics obligatoires pour une vente et leur intérêt pour vous, en tant que futur acquéreur. Ces documents techniques doivent être réalisés par un professionnel certifié, vous pouvez les qualifications d’une personne sur l'annuaire national des diagnostiqueurs mis en ligne par l'État. Vous l’aurez compris, opter pour un logement neuf ou la construction d'un Duplex-Jardin® par exemple, permet de limiter les risques et de bénéficier d'un bien plus performant et qui sera plus durable dans le temps. Un avantage pour vous, tant en termes de confort que d'économies d'énergie ou encore de rentabilité.