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Le blog de l'art de vivre en Duplex-Jardin

12.03.2025

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier et souhaitez comprendre comment faire le calcul de rentabilité locative de votre futur bien ? Pas de panique, nous allons vous guider pas à pas pour évaluer la rentabilité possible de votre investissement et vous aider à y voir plus clair entre les différents termes techniques. Après votre lecture, les notions de "revenu locatif", "régime fiscal", "taux de rentabilité immobilier" ou encore "flux de trésorerie" n'auront plus de secrets pour vous.

Rentabilité locative : de quoi parle-t-on ?

Avant de plonger dans les formules de calcul de la rentabilité locative, il est nécessaire de bien comprendre le cadre de cette notion. Concrètement, la "rentabilité locative" est un indicateur qui mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier (les loyers perçus chaque mois) et le montant investi pour l'acquérir. En d'autres termes, c'est le moyen de savoir si votre investissement locatif vous rapportera suffisamment pour envisager sereinement vos prochaines vacances ou les futurs projets de vie de votre famille.

Les indicateurs de rentabilité d'un investissement immobilier

Plusieurs indicateurs permettent plus globalement d'évaluer la performance financière éventuelle de votre investissement :

Rentabilité locative brute : il vous permet d’avoir une première idée du rendement d’un bien en rapportant les loyers perçus à son prix d’achat. Il donne une vision simplifiée de la rentabilité, sans tenir compte des charges et des frais annexes (intérêts des prêts, mensualités, charges inhérentes au bien...).
Rentabilité locative nette : plus précise que la rentabilité brute, elle prend en compte les différentes charges liées au bien (taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété...). Elle reflète donc mieux les gains réels de votre futur investissement locatif.
Taux de rentabilité interne (TRI) : cet indicateur avancé est idéal pour évaluer la performance globale d’un investissement sur toute sa durée en intégrant les flux de trésorerie entrants et sortants. Il est particulièrement utile pour comparer plusieurs projets d’investissement et vous permettre de choisir celui qui sera le plus intéressant pour vous à long terme.
Retour sur investissement (ROI) : le “R.O.I.” comme on l’appelle dans le milieu, mesure le rapport entre le gain net généré par l’investissement et le coût total engagé. Il permet d’évaluer l’efficacité et la rentabilité d’un projet immobilier sur le long terme.

Les charges à considérer dans le calcul du rendement locatif

Pour obtenir une vision réaliste de la rentabilité de votre investissement, il est essentiel de prendre en compte l'ensemble des charges associées :

Charges de copropriété : Si votre bien fait partie d'une copropriété, vous devrez contribuer aux dépenses communes (entretien des parties communes, ascenseur, ravalement...).
Taxe foncière : Cet impôt local est à la charge du propriétaire et varie en fonction de la localisation et des caractéristiques du bien.
Frais de gestion locative : Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière, des honoraires seront prélevés sur les loyers perçus.
Frais de notaire : Lors de l'achat, des frais d'acquisition (communément appelés "frais de notaire") s'ajoutent au prix du bien.
Frais divers : Assurance propriétaire non-occupant, travaux d'entretien, éventuels frais de vacance locative (périodes sans locataire)...Tous ces frais divers peuvent également impacter votre rentabilité économique et doivent donc être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative.

En tenant compte de ces charges annuelles régulières ou ponctuelles, vous obtiendrez une estimation plus précise de la rentabilité nette de votre investissement.

Apprendre à faire le calcul de la rentabilité locative

Maintenant que vous comprenez mieux les différents aspects clé d'un projet locatif, vous pouvez apprendre comment effectuer le calcul de sa rentabilité locative.

Rendement brut vs rendement net : quelle différence ?

Le rendement brut est une première estimation de la rentabilité de votre bien. Il est simple à calculer mais ne prend pas en compte les charges et la fiscalité. Le rendement net, quant à lui, est plus précis car il intègre l'ensemble des dépenses liées à votre investissement. Pour estimer le rendement locatif de manière réaliste, il est donc préférable de vous baser sur le rendement net.

Calcul des rendements

Calcul du rendement brut

La formule du rendement brut est la suivante :

Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d'achat du bien) x 100

Par exemple, pour un bien acheté 150 000 € avec un loyer mensuel de 750 € : Loyer annuel = 750 € x 12 = 9 000 € Rendement brut = (9 000 € / 150 000 €) x 100 = 6 %

Calcul du rendement net

Pour calculer le rendement net, il faut déduire les charges annuelles des loyers perçus :

Rendement net (%) = [(Loyer annuel - Charges annuelles) / (Prix d'achat du bien + Frais d'acquisition)] x 100

Supposons que les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, etc.) s'élèvent à 2 000 € et que les frais d'acquisition soient de 10 000 € : Rendement net = [(9 000 € - 2 000 €) / (150 000 € + 10 000 €)] x 100 ≈ 4,67 %

S'aider d'un outil de simulation

Pour faciliter ces calculs et obtenir une estimation de la rentabilité plus précise, vous pouvez utiliser un simulateur de rentabilité locative en ligne. Ces outils vous permettent d'intégrer toutes les variables de votre projet et de réaliser une simulation d'investissement immobilier détaillée.

Investissement locatif : nos conseils pour optimiser votre projet

Les formules de calcul de la rentabilité locative ne vous ont pas fait fuir et vous envisagez concrètement de vous lancer dans un investissement immobilier locatif ? Félicitations ! Pour que votre projet soit une réussite et vous apporte une rentabilité optimale, mieux vaut bien anticiper toutes ses variables. Voici quelques conseils pour maximiser vos chances de succès et éviter les mauvaises surprises.

Choisir le bon emplacement

L’emplacement est l'un des critères les plus déterminants pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif. Un bien situé dans un quartier attractif se louera plus facilement (avec un montant du loyer intéressant) et limitera les risques de vacance locative. Voici quelques éléments à prendre en compte pour le choix de la zone géographique d’implantation :

La demande locative : privilégiez par exemple les zones où la demande dépasse l’offre (villes étudiantes, centres-villes dynamiques, bassins d’emploi…).
Les commodités à proximité : commerces, transports en commun, écoles, infrastructures sportives… Un locataire cherche avant tout du confort et de la praticité.
Le potentiel de valorisation : certains quartiers en développement offrent des perspectives de plus-value à la revente intéressantes à long terme.

En résumé : un bon emplacement, c'est un bien attractif qui se loue rapidement et limite les périodes de vacances ! L'idéal pour un revenu annuel plus élevé et pérenne.

Bien réfléchir entre bien immobilier neuf ou ancien

Avant d’acheter, vous devez vous poser une question essentielle : investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Chaque option a ses avantages.

Avantages d'un investissement locatif neuf :

Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien).
Aucun travaux à prévoir, un confort accru et de meilleures performances énergétiques (un aspect attractif pour les futurs occupants).
Avantages fiscaux intéressants (par exemple l’exonération de taxe foncière les premières années).

Chez Carré Habitat, nous proposons d'ailleurs une solution clé en main idéale pour les investisseurs en quête de neuf, avec notre projet innovant de Duplex-Jardin®. Un concept immobilier qui combine les avantages d’une maison et d’un appartement, idéal pour séduire les locataires en quête d’espace et de confort et surtout pour mettre en place un investissement avec un rendement attractif.

Investir dans un bien ancien : les atouts

Prix d’achat souvent plus attractif, possibilité de négociation.
Rendement locatif potentiellement plus élevé, notamment dans certaines villes.
Cachet et charme de l’ancien, qui peuvent séduire certains locataires.

Notre conseil : si vous recherchez un investissement clé en main, le neuf reste une option plus sécurisée, moins coûteuse et plus facile à gérer, notamment grâce aux garanties constructeur.

Maximiser le rendement

Pour optimiser le taux de rendement locatif, voici quelques axes stratégies efficaces à retenir :

Négocier le prix d’achat : un bien acheté au bon prix est un investissement rentable dès le départ.
Choisir une fiscalité avantageuse : bien vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation (par exemple LMNP) pour réduire votre imposition.
Valoriser votre bien : une rénovation ou un ameublement soigné permettent de louer plus cher.
Optimiser la gestion locative : une location bien entretenue et bien gérée limite les imprévus et les risques d'inoccupation du logement.

En résumé : un bon rendement locatif, c’est un équilibre entre un prix d’achat optimisé et des revenus locatifs bien ajustés.

Anticiper les risques liés à l'investissement locatif

Tout investissement comporte des risques, mais mieux vaut les anticiper pour éviter les mauvaises surprises :

Risque d’impayé : vérifiez la solvabilité de vos locataires et envisagez de souscrire une assurance loyers impayés.
Vacance locative : une maison ou un appartement bien situé, bien entretenu et avec un loyer au prix du marché, se louera plus facilement sur la durée. Plus vos locataires restent longtemps, plus vous réduisez les frais annexes éventuels (recherches de nouveaux locataires, frais de rédaction de bail...).
Fluctuation du marché immobilier : les prix et la demande locative peuvent évoluer. Une étude du marché est essentielle avant d’acheter pour vous assurer que votre projet est en adéquation avec la réalité du marché. Vous devez notamment vous assurer de bien estimer la valeur locative de la maison ou de l'appartement que vous envisagez de mettre en location.
Impact fiscal : pensez à bien intégrer la fiscalité dans votre calcul de rentabilité (impôt sur les revenus locatifs, CSG, prélèvements sociaux...).

En résumé : un investisseur avisé est un investisseur qui anticipe et sécurise son projet au maximum.

Miser sur l'effet de levier

L’effet de levier est un principe clé en investissement immobilier : il s’agit d’emprunter pour financer une partie de votre investissement et profiter ainsi des revenus locatifs pour rembourser le crédit. En clair : vous achetez avec l’argent de la banque et utilisez les loyers pour rembourser l’emprunt. Un bon effet de levier se base sur :

Un taux d’intérêt avantageux : avec un crédit à taux bas, votre investissement devient plus rentable.
Une durée d’emprunt adaptée : plus la durée est longue, plus vos mensualités sont faibles, mais le coût du crédit est plus élevé.
Un bon équilibre entre l’apport et l’emprunt : mettre un apport trop élevé peut réduire la valeur de votre rentabilité.

Bon à savoir : l’immobilier est l’un des rares domaines où la dette peut être un atout si elle est bien maîtrisée !

Être accompagné par un professionnel

Se lancer seul dans un investissement locatif peut être risqué, surtout si vous manquez d’expérience. Faire appel à un expert vous permettra d’optimiser votre investissement et de sécuriser votre projet. Un professionnel peut vous aider sur plusieurs aspects :

Élaboration d’une stratégie d’investissement : définir vos objectifs, choisir le bon type de bien et le financement le plus adapté.
Évaluation des risques : étude du marché, estimation des charges et du rendement locatif.
Accompagnement dans la gestion locative : sélection des locataires, gestion administrative et entretien du bien.

Vous l'aurez compris, un investissement locatif est un savant mélange de chiffres, de choix, de moment, de lieu... En matière d'investissement financier, mieux vaut bien vous renseigner avant de vous lancer. Prenez le temps de faire un vrai calcul de rentabilité locative et comparez différents projets pour vous assurer de prendre les meilleures décisions possibles.